Osim što su simptomi mnogih bolesti i raznih stanja, glavobolja i vrtoglavica su boljke često povezane s kupnjom nekretnina. Oni koji su trenutno u procesu traženja svog budućeg doma, kao i oni koji to iskustvo imaju iza sebe, znaju koliko taj put može biti složen i izazovan, što se svih aspekata tiče.

Bilo da pričamo o financijskoj strani priče, koja je većini ljudi pri kupnji nekretnine najveći problem; o vremenu koje je potrebno kako bi uopće našli odgovarajuću nekretninu te dočekali realizaciju kredita; ili o emocionalnoj i psihološkoj strani procesa i osjećajima uzbuđenja, frustracije i razočaranja koji se znaju nepredvidivo i veoma brzo izmjenjivati – jasno je da je riječ o temi koju se mora sagledati sa puno strana.

Iako sastavni, sve su to samo mali dijelovi svijeta tržišta nekretnina. Kako bi ga bolje shvatili i dobili uvid u njegovo trenutno stanje što se grada Virovitice tiče, porazgovarali smo s onima koji ga najbolje poznaju jer su izravno uključeni u njegov svakodnevni život – vlasnikom agencije za nekretnine, investitorima, ali i kupcima.

Također, postavili smo pitanje i gradskoj upravi vezano uz zahtjeve za izgradnju kuća i stambenih prostora (zgrada), kako bismo u ovom članku donijeli što više informacija o ovoj aktualnoj temi na našem području, kao i samim kupcima.

Polazimo od činjenice da se stanovi i kuće u Virovitici traže i cijene kao „suho zlato“. U ovom trenu kvadrat novog stana kreće se i do 1800 eura, no i ima svog kupca.

Pročelnik Upravnog odjela za komunalne poslove, prostorno uređenje i graditeljstvo Grada Virovitice Kristijan Sabo zaključuje da, prema brojevima kojima Upravni odjel raspolaže, stambena gradnja u Virovitici je dosta aktivna te su cijene znatno „skočile“.

– U zadnje tri godine, Upravni odjel za komunalne poslove, prostorno uređenje i graditeljstvo izdao je 210 građevinskih dozvola, od kojih su 130 za stambene objekte, a ostalo su pomoćni objekti. Trenutno su za naš grad izdane dozvole za sedam višestambenih objekata sa ukupno 110 stanova, koji se grade ili će se graditi. Kad tome dodamo još onih 130 u dozvolama za obiteljske objekte, dolazimo do broja od 240 stambenih jedinica. Mi kao Upravni odjel pazimo da to sve bude sukladno prostornim planovima – kaže K. Sabo.

APN POTIČE POTRAŽNJU, ALI I DIŽE CIJENE

Goran Volenik, direktor tvrtke Volenik Nekretnine, koja se bavi posredovanjem u prometu nekretnina i koji iza sebe ima dugogodišnje iskustvo, ističe kako je stanje na tržištu nekretnina u Virovitici dobro. Prometa ima, najviše zahvaljujući tome što se bliže prijave za APN, subvencionirani stambeni kredit. Koliko je on dobar ili loš, pita se smatra naš sugovornik.

– S jedne strane je dobar, jer kroz subvenciju olakšava ljudima da dođu do željene nekretnine, ali s druge strane podiže cijenu nekretnina pa je pitanje koliko efekta ta mjera postiže. Da je ona cjelogodišnja, vjerojatno bi bilo više efekta, sada kad je periodična u tom vremenu digne cijenu nekretnina pa kasnije padne interes – ističe G. Volenik i dodaje kako je cijena nekretnina zadnjih godinu dana „skočila“ zbog porasta cijene materijala i rasta energenata.

S time se slaže i direktor tvrtke Javorović interijeri d.o.o. Vlado Javorović koji u ovom periodu godine, kada počinje natječaj za APN kredit, primjećuje porast potražnje za stanovima. Također, svjestan je i da cijene nekretnina danas ne idu u korist hrvatskih građana s prosječnim mjesečnim prihodima.

– Ljudi koji imaju mogućnosti ostvariti subvencioniranje preko APN-a se, naravno, za to i odlučuju. Sukladno tome, imamo više poziva unazad dvadesetak dana nego što je bilo mjesec prije toga. Iako je APN zasigurno poticaj ljudima, nerealno je da osoba s plaćom od pet tisuća kuna može kupiti stan čija rata otplate je tri tisuće kuna – svoje mišljenje iznosi V. Javorović i dodaje kako sve ono što je financijski iznad sto tisuća eura je ljudima „barijera“, kako zbog platežne moći, tako i upravo zbog APN-a koji subvencionira do tog iznosa.

ISPLATA U GOTOVINI

No, ne koriste svi pogodnosti stambenog subvencioniranja kako bi postali vlasnici nekretnine. Oni koji ne ispunjavanju propisane uvjete za subvencioniranje, stan kupuju preko „običnog“ stambenog kredita, pa i u gotovini. Govorimo o stanovima čija se cijena kreće između 1500 i 1800 eura po kvadratu za novi stan, dok je za starije stanove (desetak godina) cijena oko 1300 eura po kvadratu.

– Mi nemamo nijednog kupca preko APN-a. Manje-više su to kupci s ušteđevinom koji se „rješavaju“ gotovine jer, praksa je pokazala, sve promjene koje se tiču ekonomskog stanja donose sa sobom tektonske poremećaje – objašnjava direktor tvrtke Eiffel Immobiliare Stjepan Prugovečki koji dodaje kako je današnja, sve veća, potražnja stanova novogradnje zasigurno uzrokovana i trima velikim potresima koji su Hrvatsku zadesili 2020. godine, odnosno kvalitetom gradnje nekretnine.

– Kupci više ne uzimaju u obzir polovnu nekretninu kao finalno rješenje. Velike su razlike između starih zgrada i novogradnje. Naprimjer, objekti koji su građeni do 2013. godine ne mogu se usporediti s novogradnjom. Ulaskom u Europsku uniju su se, u energetskom smislu, promijenili uvjeti gradnje. Ne možete dobiti građevinsku dozvolu ukoliko ih ne ispoštujete. Naravno da je to skuplje, ali je i kvalitetnije – kaže S. Prugovečki i dodaje kako su, osim veće kvalitete gradnje, stanovi novogradnje traženi zbog modernog načina projektiranja, što je, naročito mlađim kupcima, bitno.

MODERNO, PROZRAČNO, BLIZU

Da je tako, potvrđuje i iskustvo investicijske tvrtke Stanograd Ulaganja. Tlocrti stanova izgrađenih dok su današnji kupci bili djeca i dok su stanove kupovali njihovi roditelji, po današnjim kriterijima su zastarjeli. Način života se promijenio, sukladno time i način na koji gledamo prostor. Današnji kupci žele upravo to – moderni stan današnjice. Žele prostrano, ugodno, blizinu.

– U starim stanovima raspored prostora je konzervativan i nije prilagođen otvorenom prostoru interijera. Novi stanovi su osvjetljeniji, otvoreniji, nisu jednolični i monotoni, materijali su bolji. Moderniji je i pristup samom projektiranju i izvedbenosti interijera koje se prati na globalnom tržištu, a to je i jedna od bitnih stvari zbog kojih se ljudi odlučuju na naše stambene prostore. S druge strane imamo kuće koje možda imaju više vanjskog prostora za opuštanje, ali one i traže dodatna ulaganja – objašnjava zastupnik investitora Stanograd Ulaganja Antonio Prajo i navodi zanimljiv podatak a to je da se, u njihovom slučaju, čak do 70% stanova proda i prije same izgradnje stambenog objekta.

„PLANU“ I PRIJE TEMELJA

S obzirom da ih se „rezervira“ prije nego postoje i da se prodaju u roku od svega nekoliko sati nakon što su objavljeni na nekoj od platformi za prodavanje nekretnina, lako je zaključiti da su stanovi „tražena roba“. Osim onih za prodaju, isto vrijedi i što se tiče stanova za najam: gotovo ih je nemoguće naći. Svi naši sugovornici složni su u tome – stanovi su na cijeni većoj nego ikad. I oni izgrađeni, i oni u zgradama koja se tek gradi, ali i oni „na papiru“, koji se rezerviraju i prije negoli je bager iskopao prvu zemlju za temelje.

– U principu, pola zgrade prodamo prije negoli smo ishodovali građevinsku dozvolu, a drugu polovicu tijekom gradnje. Prije nego je objekt gotov, on je potpuno rasprodan. Ali, nije tako bilo na početku. Kada smo gradili prvu zgradu, prije desetak godina, ljudi nisu imali povjerenja u nas. Bili smo novi, nisu o nama čuli niti dobre, niti loše stvari. Teško je nešto prodati ako ste novi i „no name“ na tržištu – svojih početaka se prisjeća V. Javorović te potvrđuje tezu o stanovima: kako dođu na tržište, tako i odu.

Isto iskustvo ima i S. Prugovečki.

– Mi smo prvu zgradu napravili 2009. godine i ideja nam je bila da našim kupcima kvalitetom opravdamo cijenu, ali i da si sagradimo imidž tvrtke kojoj kupci vjeruju. Tako da smo sada, prije nego smo uopće počeli s ikakvim vidom gradnje, imali rezervirana 24 stana od njih ukupno 36 – informira nas S. Prugovečki.

JESU LI CIJENE OPRAVDANE?

Poučeni tim informacijama i svjesni platežne moći i standarda života prosječnog Hrvata, kao i Virovitičanina, ne možemo ne postaviti pitanje – što se cijena nekretnina tiče, je li „prije“ bilo bolje?

– Kako je krenuo ovaj „nered“ na tržištu s rastom cijene materijala i energenata, tako su i svi koji sada grade stanove podigli cijenu kvadrata stana, a posljedično time su poskupjeli i „polovni“ stanovi. Oni sada jesu na nekoj realnoj cijeni. Prije se stan mogao kupiti za 700 do 800 eura po kvadratu, što također nije realno. Možda je novogradnja malo preskupa, ali stariji stanovi idu po normalnijim cijenama. Za jedan stan od 50 kvadrata danas treba izdvojiti do 75 tisuća eura, što je nerealno puno – kaže G. Volenik koji za primjer uzima mladi bračni par koji će taj stan i kupiti, ali kada odluče zasnovati obitelj, stavljaju stan na prodaju i traže prostorno veće rješenje, najčešće u vidu kuće.

Da su cijene kvadrata stana danas otišle izvan mogućnosti primanja većine Hrvata svjestan je i investitor V. Javorović.

– Kada smo izgradili prvu zgradu, bio je problem prodati tih desetak stanova. Bojao sam se da nećemo prodati, čak smo išli ispod cijene kako bi prodali, do 1000 eura je bio kvadrat. Danas, koliko čujem, cijene „luduju“ i idu do čak 1800 eura po kvadratu u našem gradu. S obzirom da smo mi tvrtka investitor te i sami gradimo, neću reći da je to nerealno. To možda i jest stvarna cijena, samo je nerealna za primanja građana našeg grada i županije – kaže V. Javorović te i on za primjer uzima mladi bračni par koji će zbog toga, kako kaže, do kraja života otplaćivati kredit za stan od 60 kvadrata.

ZA NEODRŽAVANU KUĆU KUPCI TRAŽE 110 TISUĆA EURA

A kakvo je stanje na tržištu nekretnina što se kuća tiče, po pitanju ponude i potražnje, ali i odnosa cijene i kvalitete? Goran Volenik kaže kako je teško točno procijeniti koliko košta kvadrat „stare“ kuće.

– Kuće se ne cijene po principu kvadrata. Postoji tu mnogo drugih faktora koji utječu na njihovu cijenu, kao što su veličina, pozicija, kvaliteta gradnje i uređenost – objašnjava G. Volenik.

Vrijedi li nekretnina u pitanju zaista traženu cijenu, pitanje je koje svaki potencijalni kupac nekretnina postavi sebi, a (potaknut frustracijom i nevjericom) često i samog prodavatelja uz nekoliko riječi po izboru ne toliko ugodnog sadržaja. Kolike su procjene privatnih prodavatelja ponekad nerealne?

Naime, kuća (katnica) stara 30 godina u blizini centra Virovitice danas se prodaje za 180 tisuća eura, neodržavane kuće nude se po cijeni većoj od 110 tisuća eura, a one nešto manje ne idu ispod 70 tisuća eura.

– Kada mi dođu prodavatelji i traže određenu cijenu za svoju nekretninu, kažem im da se okrenu prema njoj, zamisle da je susjedova i postave si pitanje koliko bi oni bili spremni platiti. To je zaista realna cijena te nekretnine. Neke se nekretnine neće nikada prodati po traženoj cijeni jer ljudi imaju krive izračune za njih. Smatraju da bi za nekretninu trebali dobiti toliko novca da kupe stan, auto ili nešto treće, ali to nije realna procjena nekretnina – smatra naš sugovornik te nam otkriva kako bi njegovi klijenti radije kupili kuću, no sve se opet vraća na pitanje financija.

SANJALI KUĆU, MOGU SI PRIUŠTITI STAN

A o njima i s njima glavu najviše razbijaju – kupci.

Virovitičanka Ivana i njen suprug Robert su jedni od onih koji bi htjeli ove godine kupiti nekretninu uz pomoć subvencioniranja kredita. Na pitanje kakav im je dosad bio proces pronalaska doma iz snova, naša sugovornica duboko izdiše i kaže „zahtjevan“.

– Kao vjerujem i mnogi drugi, tako i mi za nekretninu imamo određeni budžet. U ovom trenu, s obzirom na naše plaće, možemo razmišljati o najviše 65 tisuća eura za kredit. Potaknuti iskustvima prijatelja i raznim izračunima, odlučili smo kupiti kuću, čekamo prinovu i ponukani koronom, željeli smo dvorište. Realni smo, tako da nismo očekivali da ćemo za nisku cijenu naći kuću u savršenu stanju, u koju ćemo se samo useliti.

Znali smo da nas čeka adaptacija, bar u nekom vidu, što uz kredit od 30 godina znači i dodatne troškove, bar prvih nekoliko godina, dok se ne ‘skučimo’ – početak umalo jednogodišnjeg procesa traženja kuće opisuje naša sugovornica. Otkriva kako nije trebalo dugo da ona i suprug shvate kako je odnos cijena i kvaliteta kuća na tržištu nerazmjeran i da sanjaju nešto što si neće moći priuštiti.

– Velika većina kuća koje smo pogledali zahtijeva jako puno ulaganja kako bi ih se dovelo u „živuće“ stanje. Pričamo o starom krovu i trulim gredama, instalacijama koje treba promijeniti, o staroj stolariji i podovima, a ne o manjim estetskim zahvatima poput lijepljenja novih tapeta i kupovanja tepiha.

U startu vas za takve kuće „traže“, bar iz našeg iskustva, i do 80 tisuća eura, a da imamo dom koji ne prokišnjava, bez rupa i propuha, morali bismo uložiti bar još 20, 30 tisuća eura samo u startu – odmahuje glavom Ivana. Kako kaže, svjesna je da i kupci i prodavatelji žele „proći“ što bolje što se cijene tiče, ali u nekim situacijama današnje se ponude mogu nazvati samo – suludim!

– Kada smo brojeve u vezi kupnje i adaptacije kuće stavili ‘crno na bijelo’, zaključili smo da bi nam isplativije bilo kupiti stan. Iz radoznalosti smo na nekoliko oglasnika pogledali stanove novogradnje. Iako se čine kao odlični stanovi, „odlična“ im je i cijena. Nastavljamo s traženjem i gledanjem, puni nade da nas ipak negdje čeka naš savršeni dom – zaključuje naša sugovornica. Poručuje kako ona i suprug već štede za polog kredita, kako bi im rata bila što niža.

ISTRAŽUJE KAKO ZGRADA „DIŠE“ U PRVOJ GODINI

Naša druga sugovornica, Božica K. prije dvije godine okušala je sreću i bacila oko na stan od 40-ak kvadrata, s početnom cijenom od 49 000 eura.

– Zakasnila sam s ponudom dva sata, jer je stan ubrzo prodan za 47 000 eura. Stan je bio relativno nov, u dobroj, novijoj zgradi, na super lokaciji, u centru, uređen. U to vrijeme sam pogledala još nekoliko stanova za adaptaciju, u starijim zgradama u centru.

Cijena je bila dobra, no kredit je ovisio u banci koja je tada davala adaptacijske kredite, s tim da je stan već na početku trebao vrijediti visinu kredita, što mi je bilo besmisleno – kaže Božica, samo jedna od tražiteljica stanova u Virovitici. Prije dvije godine u trima velikim bankama tražila je kredit.

– Dvije banke su me ljubazno ‘otpilile’ jer nisam ‘pouzdani’ klijent. Naime, iako zarađujem 8000 kuna mjesečno i radim u državnoj firmi te sam zaposlena na neodređeno, sama sam. Nemam muža i obitelj, nemam jamca i banke me nisu doživljavale. Sad mogu uzeti hipoteku na nekretninu i javiti se na APN, ali su cijene jako narasle, s 1300 eura po kvadratu do 1700 – ističe Božica, koja računa kako danas za stan od 50-ak kvadrata treba uzeti kredit od 90 000 eura.

Želi li parkirno mjesto ili garažu, to je još tri, četiri tisuća eura „gore“. I dalje traži stan. Kao i većina mladih, obilazi nove stanove, gleda stare.

– Uvijek se raspitam o graditelju novih stanova, budući da su neki na dobrom glasu, a neki i ne. Obavezno pitam i stanare ranije izgrađenih zgrada od istog investitora o tome kakvi su uvjeti kad se usele, kakva je zgrada, izolacija, stolarija nakon godinu dana od useljenja. Na ‘prvu’, ovako, dok je stan kroz nov i dok ga obilazite, ne možete vidjeti curi li negdje, kako reagira na vlagu. To znaju ljudi koji u novim zgradama žive par mjeseci – ističe naša sugovornica.

Odlučila je sigurno reći „ne“ stanovima u potkrovlju, koji ponekad imaju problem s prokišnjavanjem i velikom vlagom, ali i dalje su na cijeni, kaže. Jedna od mogućnosti je štednja i kupovina nešto starijeg stana u gotovini, kojeg se kasnije može renovirati i adaptirati, ali i to zahtjeva dodatna sredstva. Ujedno, u posljednje vrijeme kalkulira neće li 90 000 eura, koliko joj je potrebno za stan radije uložiti u očuvanu kuću i polako je renovirati, a pritom će imati i balkon, terasu, vrt ili dvorište.

– Radije ću dati i više novaca ako znam da se pri gradnji nije mnogo fušarilo na moj račun i da za kredit koji ću otplaćivati cijeli život imam i ugodan dom i svoj mir – zaključuje Božica. (www.icv.hr, eat, foto: M. Rođak)